Paris attire de nombreux investisseurs immobiliers, et le 11ᵉ arrondissement fait partie des secteurs recherchés de la rive droite. Cet arrondissement se distingue par sa forte densité urbaine et son réseau de transports développé.
Avec plus de 144 000 habitants sur 3,7 km², il présente la densité la plus élevée de la capitale. Jadis populaire, le 11ᵉ a vu sa population s’accroître et se diversifier : des familles, des étudiants et des jeunes actifs y cohabitent désormais avec des ménages plus aisés.
Le quartier offre une vie animée (Bastille, République, bars d’Oberkampf…) et environ 25 stations de métro desservent l’arrondissement. Les prix immobiliers, qui ont augmenté d’environ +24,4 % en dix ans, restent globalement stables et bien inférieurs à ceux des secteurs les plus centraux de Paris.
Profil urbain et atouts du 11ᵉ
Le 11ᵉ arrondissement de Paris mêle quartiers résidentiels et zones festives. À l’est, des secteurs calmes comme Sainte-Marguerite, proches de la place de la Nation, accueillent surtout des familles avec commerces et espaces verts. À l’ouest, la rive de la Bastille et l’avenue Parmentier abritent de nombreux cafés et restaurants. La population y est jeune et active, notamment dans les secteurs Oberkampf et Saint-Maur où la nuit attire les fêtards.
L’offre culturelle est variée (marché d’Aligre, cirque d’Hiver, ateliers d’artistes), et les transports publics très denses. En effet, 25 stations de métro sont réparties dans le 11ᵉ, ce qui en fait l’arrondissement le mieux desservi de Paris (voir la carte des arrondissements). Ces éléments contribuent à une forte demande locative, notamment de la part des étudiants et des jeunes couples, et offrent un potentiel d’investissement attractif.
Marché immobilier et rentabilité locative
Le marché immobilier du 11ᵉ est solide : au 1er décembre 2023, le prix moyen se situait autour de 10 000 €/m². Ce niveau est modeste comparé à d’autres arrondissements parisiens plus centraux. Les secteurs dits branchés (Roquette, Bastille, Folie-Méricourt) affichent les valeurs les plus élevées (jusqu’à 11 000–12 000 €/m²), tandis que des quartiers comme Sainte-Marguerite restent plus abordables (environ 9 868 €/m²).
| Type | Prix d’achat (€/m²) | Loyer moyen (€/m²) |
|---|---|---|
| Appartement | 10 042 | 31 |
| Maison | 10 208 | 24,5 |
Selon plusieurs estimations, la rentabilité locative brute reste modérée : environ 3,3 % pour un studio meublé et 2,65 % pour un petit trois-pièces, reflétant des loyers aux alentours de 31 €/m² pour les studios meublés et 24,5 €/m² pour les T2/T3 en location nue. Ce niveau de rendement est typique des investissements parisiens et peut être considéré comme acceptable au regard de l’évolution de valeur à long terme. De plus, la demande soutenue (logements en grande majorité occupés par des locataires) assure un taux d’occupation élevé.
Sécurité et délinquance dans le 11ᵉ
Globalement, le 11ᵉ arrondissement ne se distingue pas par un niveau de délinquance nettement supérieur à la moyenne parisienne. Selon les chiffres récents, la tendance générale de Paris est plutôt à la baisse de la criminalité, avec une diminution des atteintes aux biens de près de 5 % en 2025. L’arrondissement lui-même n’est pas classé parmi les plus sensibles de Paris.
Cependant, certains secteurs ciblent une attention particulière. Les autorités ont mis en place des zones de sécurité prioritaire autour de sites comme la place de la Roquette et le quartier de la rue de l’Orillon (Belleville) pour lutter contre les trafics et la petite délinquance. Dans la rue de l’Orillon, qui borde le 11ᵉ et le 20ᵉ, des habitants évoquent fréquemment la présence de dealers et des incivilités liées à la consommation de drogue. De même, le secteur de la Roquette, en proximité du quartier Bastille, est animé la nuit et peut générer des nuisances (tensions, ivresse publique).
Toutefois, ces zones sensibles restent localisées : la plupart de l’arrondissement – notamment autour de République et de la mairie du 11ᵉ – demeure plutôt calme. Enfin, le 11ᵉ abrite beaucoup de bars et restaurants, ce qui implique un flux de piétons nocturne et parfois des dégradations mineures (tags, bruit). Ces incivilités sont décrites comme nuisances résidentielles sans pour autant altérer significativement la sécurité quotidienne pour un investisseur immobilier.
Points clés pour l’investissement
- Demande locative élevée : zones étudiantes et quartiers populaires gentrifiés assurent un remplissage constant des logements. Le 11ᵉ reste un secteur attractif pour les jeunes locataires.
- Prix et valorisation : marché immobilier solide (+24,4 % sur 10 ans) avec un prix d’achat autour de 10 000 €/m² et des marges de progression à long terme.
- Rendement modéré : les taux de rentabilité bruts d’environ 2,5–3,0 % reflètent des loyers corrects, mais nécessitent de tenir compte des réglementations (encadrement des loyers) et du coût d’éventuelles rénovations énergétiques.
- Nuisances nocturnes : la vie festive de plusieurs secteurs implique du bruit en soirée. Un investisseur devra anticiper ces aspects et cibler des biens bien isolés phonétiquement si besoin.
- Sécurité locale : mis à part les rues sensibles de Belleville (rue de l’Orillon) ou de la Roquette, le 11ᵉ ne présente pas de surcroît de danger inhérent. Il est toutefois recommandé de vérifier l’environnement immédiat du bien et d’étudier les évolutions policières locales.
