La plateforme de location Airbnb a transformé le marché de la location saisonnière à Paris ces dernières années. De nombreux propriétaires proposent leur logement à des touristes de passage pour de courts séjours. Face à cet essor, les pouvoirs publics ont renforcé la réglementation afin d’encadrer ces locations de courte durée. L’une des questions qui se pose est celle du Diagnostic de performance énergétique (DPE) : un hébergement loué sur Airbnb à Paris doit-il désormais posséder un DPE ? Cet article explique dans quels cas le DPE est devenu obligatoire pour les locations touristiques parisiennes et comment s’y conformer.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de performance énergétique est un document qui évalue l’efficacité énergétique d’un logement. Réalisé par un professionnel certifié, il attribue au logement une classe énergétique notée de A à G, allant du plus économe en énergie (A) au plus énergivore (G). Ce diagnostic indique la consommation d’énergie du logement (en kWh/m²/an) ainsi que son niveau d’émission de gaz à effet de serre. Par exemple, les logements classés A ou B offrent de bonnes performances énergétiques, tandis que les logements classés F ou G sont considérés comme des « passoires énergétiques » en raison de leur mauvaise isolation ou de systèmes de chauffage très peu performants.
En France, le DPE est obligatoire depuis 2006 pour toute vente ou location longue durée d’un logement. Il doit être présenté aux futurs locataires ou acheteurs, et sa classe énergétique doit être mentionnée dans les annonces immobilières. Jusqu’à récemment, les locations saisonnières de courte durée (à la nuitée ou à la semaine via Airbnb et autres plateformes) n’étaient pas concernées par cette obligation. Ceci s’expliquait par le statut différent de ces locations, souvent assimilées à de l’hébergement touristique plutôt qu’à une résidence principale louée à l’année. Cependant, la situation évolue avec de nouvelles lois ciblant les meublés touristiques.
Une nouvelle obligation pour les locations Airbnb à Paris
Désormais, les locations de type « meublé de tourisme » – catégorie qui inclut les logements loués sur Airbnb – doivent respecter des normes énergétiques minimales. La loi du 19 novembre 2024 a introduit l’obligation de fournir un DPE et d’atteindre une performance énergétique suffisante pour les logements destinés à la location touristique. Cette exigence concerne en priorité les zones dites « tendues », c’est-à-dire les villes où la demande de logement est très forte par rapport à l’offre. Paris fait partie de ces zones tendues.
À partir de fin 2024, un logement situé à Paris qui est nouvellement destiné à la location saisonnière devra présenter un DPE avec une classe énergétique minimale. Concrètement, les appartements ou maisons classés F ou G (les moins performants) ne peuvent plus être mis en location touristique s’ils n’étaient pas déjà loués dans ce cadre auparavant. Seuls les logements classés entre A et E sont autorisés pour de nouvelles mises en location sur Airbnb à Paris. Cette mesure s’inscrit dans la continuité de la lutte contre les passoires thermiques dans le parc locatif français.
- 21 novembre 2024 : entrée en vigueur de l’obligation de DPE pour les nouveaux meublés touristiques en zones tendues. Depuis cette date, un propriétaire qui transforme un logement en location de tourisme à Paris doit fournir un DPE affichant au minimum une classe E.
- 1er janvier 2034 : extension générale de cette obligation à l’ensemble des meublés touristiques, qu’ils soient situés en zone tendue ou non, et qu’il s’agisse de nouvelles ou d’anciennes locations. À compter de 2034, tous les logements loués à des touristes devront avoir un DPE classé entre A et D (les classes E, F et G deviendront donc inacceptables).
Autrement dit, dès aujourd’hui un hébergement Airbnb proposé pour la première fois à Paris doit présenter un diagnostic énergétique de qualité correcte (note E ou mieux). Les meublés de tourisme déjà existants bénéficient d’un répit jusqu’à 2034, date à laquelle ils devront tous justifier d’une performance énergétique minimale de classe D pour continuer à être loués.
Logements concernés et exceptions
Il est important de noter que l’obligation de DPE pour les locations Airbnb vise principalement certains types de logements et comporte des exceptions. Tout d’abord, la règle ne s’applique qu’aux « nouveaux meublés de tourisme » au sens de la loi. Ce terme désigne les logements qui obtiennent une autorisation de changement d’usage pour devenir des meublés touristiques. En d’autres termes, un propriétaire qui décide de convertir un appartement (souvent une résidence secondaire) en location type Airbnb doit respecter la contrainte de DPE s’il se trouve à Paris ou dans une autre zone tendue. En revanche, si le logement était déjà officiellement loué en meublé de tourisme avant la loi, il n’est pas immédiatement soumis à cette obligation – il le deviendra en 2034.
Par ailleurs, les locations saisonnières effectuées dans sa résidence principale restent dispensées de DPE jusqu’en 2034. À Paris, de nombreux hébergements Airbnb sont en effet des habitations principales que leurs occupants louent temporairement quelques semaines par an (dans la limite légale de 120 jours par an). Pour ces locations ponctuelles, la nouvelle loi ne rend pas le diagnostic énergétique obligatoire – le législateur considère sans doute qu’il s’agit d’une utilisation différente du logement, supposée temporaire. Toutefois, à partir du 1er janvier 2034, même les résidences principales louées en tourisme devront, elles aussi, respecter un seuil énergétique minimal (classe D).
| Type de location Airbnb | Jusqu’à 2033 | À partir de 2034 |
|---|---|---|
| Nouveau meublé de tourisme en zone tendue (ex : Paris) | DPE obligatoire (classe E min.) | DPE obligatoire (classe D min.) |
| Meublé de tourisme existant ou hors zone tendue | Pas de DPE imposé | DPE obligatoire (classe D min.) |
| Résidence principale louée en meublé touristique | Aucun DPE requis | DPE obligatoire (classe D min.) |
Comme le récapitule ce tableau, Paris étant en zone tendue, les nouvelles locations de courte durée qui y sont autorisées doivent déjà respecter le critère de performance énergétique (classe E ou mieux). En dehors des grandes agglomérations concernées, cette contrainte n’entrera en vigueur qu’en 2034. De même, si un particulier loue son propre logement principal sur Airbnb, il n’a pour le moment pas à fournir de DPE à ses occupants à court terme.
Pourquoi imposer le DPE aux meublés touristiques ?
L’extension du DPE obligatoire aux locations de tourisme s’inscrit dans un contexte plus large de lutte contre les logements très énergivores. La loi Climat et résilience de 2021 a introduit l’interdiction progressive de louer des logements classés F et G sur le marché locatif traditionnel, car ces logements sont considérés comme indécents sur le plan énergétique. Ainsi, dès 2025, les logements classés G seront totalement interdits à la location longue durée, et les logements F suivront à l’horizon 2028.
Or, de nombreux propriétaires bailleurs, confrontés à l’interdiction prochaine de louer leur appartement mal isolé, pouvaient être tentés de se tourner vers la location de courte durée pour contourner le problème. Louer sur Airbnb un logement « passoire thermique » leur permettait en effet jusqu’ici de générer des revenus locatifs sans être soumis aux mêmes contraintes que pour une location classique.
La nouvelle loi de 2024 vise donc à fermer cette porte de sortie. En rendant également obligatoire le DPE pour les meublés touristiques, le législateur aligne les exigences énergétiques de toutes les formes de location. Un appartement à Paris ne pourra plus être retiré du marché locatif traditionnel pour être loué aux touristes si son DPE est très mauvais. L’objectif affiché est double : contribuer à l’amélioration globale de la performance énergétique des logements, et éviter que la prolifération des meublés de tourisme n’aggrave la crise du logement dans les grandes villes en mobilisant des logements indignes pour les habitants.
L’importance de choisir un diagnostiqueur certifié
La réalisation d’un DPE ne doit jamais être confiée à un intervenant non qualifié. Le diagnostic énergétique engage la responsabilité du propriétaire et constitue un document officiel pouvant être exigé par les services de la Ville de Paris. Il est donc essentiel de s’adresser à un diagnostiqueur certifié, disposant des habilitations nécessaires et d’une assurance professionnelle à jour. Ces garanties permettent de s’assurer que le rapport produit est conforme à la méthode réglementaire et reconnu par les autorités compétentes.
Pour éviter les erreurs de mesure ou les bilans approximatifs, il est recommandé de faire appel à un professionnel issu d’un réseau reconnu dans le domaine du diagnostic immobilier, tel que LD2i. Ce type de réseau regroupe des diagnostiqueurs indépendants formés aux dernières évolutions réglementaires et soumis à des contrôles de qualité réguliers. E
n passant par un acteur structuré, le propriétaire bénéficie d’une expertise fiable et d’un accompagnement complet, depuis la visite du logement jusqu’à la remise du rapport officiel au format exigé. Un DPE précis et certifié constitue ainsi un gage de sérieux pour la mise en location du bien sur Airbnb à Paris, tout en sécurisant la démarche du bailleur face aux nouvelles obligations légales.
Démarches pour se conformer à la réglementation
Les propriétaires qui souhaitent proposer un logement en location Airbnb à Paris doivent désormais intégrer le DPE dans leurs préoccupations. La première étape consiste à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique par un professionnel agréé si cela n’a pas déjà été fait récemment. Ce diagnostic, valable 10 ans, permettra de connaître la classe énergétique actuelle du logement. En fonction du résultat, le propriétaire saura s’il peut louer sans entrave (par exemple si le logement est classé D ou E) ou s’il doit prévoir des travaux.
En effet, si le logement est classé F ou G, des travaux d’amélioration énergétique seront nécessaires pour atteindre au moins la classe E. Ces travaux peuvent inclure l’amélioration de l’isolation thermique (murs, toiture, fenêtres), le remplacement d’un système de chauffage obsolète par une solution plus performante (comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur) ou encore l’installation d’équipements utilisant des énergies renouvelables (panneaux solaires, chauffe-eau solaire…). Il est conseillé de solliciter un audit énergétique approfondi afin d’identifier les mesures les plus efficaces à entreprendre. Des aides financières (crédits d’impôt, primes énergie) peuvent éventuellement être mobilisées pour aider à financer ces rénovations.
Une fois le logement mis aux normes et muni d’un DPE satisfaisant, le propriétaire devra mentionner la classe énergétique dans son annonce Airbnb (ou autre plateforme). Même si la plateforme Airbnb elle-même n’exige pas encore systématiquement cette information, la loi impose de la communiquer aux locataires potentiels. Il est donc préférable de l’indiquer clairement dans la description du logement en ligne pour être en conformité avec la réglementation et transparent envers les touristes.
Contrôles et sanctions en cas de non-conformité
À Paris, la conformité des meublés de tourisme aux règles locales est déjà contrôlée via un système d’enregistrement en mairie et par des inspections ponctuelles. Avec l’entrée en vigueur des exigences de DPE, les pouvoirs publics (et notamment la mairie de Paris) disposent de nouveaux leviers de contrôle. À partir de 2034, un maire pourra exiger qu’un propriétaire lui transmette le DPE valide de son logement loué en tourisme. Si le propriétaire ne s’exécute pas, il s’expose à une astreinte financière d’environ 100 € par jour de retard. De même, proposer à la location un logement qui ne respecte pas les seuils énergétiques imposés pourra être sanctionné par une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €.
En pratique, dès maintenant, il est dans l’intérêt des propriétaires de se conformer au plus tôt aux exigences du DPE. D’une part, un logement plus économe en énergie sera plus attractif pour les locataires (qui apprécieront un meilleur confort thermique et des factures d’énergie réduites). D’autre part, anticiper les travaux évite de se retrouver en infraction lorsque la réglementation sera entièrement appliquée. Enfin, respecter ces normes contribue également aux efforts collectifs de transition énergétique et d’amélioration du parc immobilier.
